图：房贷利率变动情况
经济观察网 记者 老盈盈
11月15日，张小姐终于迎来了房贷的放款，悬着的心得以放下。回顾整个申请过程，房贷利率多次变动，让张小姐倍感焦虑。
10月21日，张小姐向某国有大行佛山地区的分支机构提出了首套房商贷申请，银行当时给出的利率是2.90%。不久之后，1年期和5年期以上LPR（贷款市场报价利率）均下降了25个基点，这让张小姐期待能申请到更低的利率。
10月23日，房产中介通知张小姐，正在与银行沟通，看能否将利率降低到2.80%，但确切信息还需等待银行答复。10月25日，张小姐完成了网签，贷款也当天批复，利率为2.85%。虽然她曾希望一些小银行能提供更优惠的利率，但2.85%的利率她认为还是可以接受的。
11月5日，张小姐完成了缴税过户，接下来只需等待银行放款，购房事宜就能顺利结束了。一天后，她得知从11月7日起，佛山各大银行首套房商贷利率将上调至3.00%，这对于面签和审批利率为2.90%的客户来说，最终放款利率以银行最后放款日为准，房产中介和银行客户经理也无法确定最终的利率。
经过一周的等待，银行最终按照2.85%的审批利率给张小姐放款，让她松了一口气。
经济观察报采访了解到，广州、长沙、南京、武汉、徐州等多地也将首套房商贷利率上调至3.00%以上，其中广州、南京的首套房商贷利率已上调至3.00%，武汉、长沙的首套房商贷利率则上调至3.10%。更多的购房者则没有张小姐那么幸运，即便面签和审批利率低于3.00%，但最终放款利率仍上浮至3.00%以上。
从“2”字头回调
长沙的一位银行客户经理透露，长沙地区的首套房商贷利率已上调至3.10%。此前也曾与房贷申请者沟通过2.90%的利率，但最终的放款利率却是3.10%。
两位近期在长沙申请房贷的人士也证实了这一点。其中一位向大行申请贷款，另一位向股份行申请贷款，面签和审批时的利率均为2.90%，但最终放款利率均上浮至3.10%。这两位购房者找银行客户经理争论，但没有效果，银行客户经理反馈总行要求按照实际放款利率为准。
还有一位向湖南银行申请贷款的人士表示，11月4日签的合同，11月12日审批成功，从面签到审批的利率都是2.75%。但11月18日，银行通知他需要补签合同，利率从2.75%变为3.10%。他不愿意去补签合同，目前处于僵持状态，银行也一直没有放款。
多地银行将首套房商贷利率上调至3.00%（含）以上，或与之前一段时间房贷利率处于低位（2.60%~2.80%），甚至低于公积金贷款利率有关。
今年10月初，黄女士在广州番禺看中了一套二手房，10月中旬签订了按揭合同，当时面签的房贷利率为3.00%。10月18日，银行完成了审批，她发现批贷利率降到了2.70%，比广州首套公积金贷款利率2.85%还要低。
10月25日，银行给黄女士放款了，利率为2.7%，定价基准为LPR减90个基点。黄女士觉得自己是幸运儿，刚好踩中了窗口期。经济观察报了解到，首套房商贷利率上调至3.00%后，银行没有要求黄女士补签合同或调整利率。
此前，广州不少大中型商业银行首套房商贷利率已降至3.00%以下，一些小型商业银行提供的利率则更低。一位华润银行的客户经理表示，该行曾一度提供2.60%的首套房贷利率。
在绍兴购买首套房的李女士也搭上了这一波“2”字头的便车。除广州外，据经济观察报了解，10月下旬，浙江省温州市、嘉兴市和绍兴市等地区的首套房商贷利率也进行了调整，也曾低于公积金贷款利率。10月初，李女士买房时从中介那里得知首套房商贷利率是3.10%，没过几天审批的贷款利率就降到了2.80%，10月22日实际放款日的利率也为2.80%。绍兴市住房公积金管理中心数据显示，当地首套公积金贷款利率为2.85%。李小姐庆幸自己早签约，如果再晚半个月估计就赶不上这波调整了。
利率“倒挂”
10月25日左右，广州的贷款人和银行客户经理陆续接到银行通知：商业贷款利率不能低于公积金贷款利率，首套房商贷利率最新定价最低只能为2.85%。11月8日前后，广州、佛山、长沙、武汉、南京等多地的银行进一步将首套房贷利率上调至3.00%（含）以上。一位股份制银行的分析师认为，近期个别区域首套房贷利率上调，主要是这些区域商贷利率低于住房公积金贷款利率，监管认为不够合理，进行纠偏。
2024年5月17日，中国人民银行宣布，自2024年5月18日起，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，10月LPR下调前，部分银行已经比较大力度对首套房商贷利率进行了下调，而后LPR下调25个基点的幅度也是比较罕见的。部分地区的银行对于因LPR过快下降而导致的超低房贷利率，针对加点部分进行适度调整，是正常的市场行为，不必过度理解为信贷政策收紧。
他进一步表示，公积金贷款利率和商贷利率之间并没有孰高孰低的规定，但是公积金具有兜底的导向作用，往往应该比商贷利率更优惠，所以也会对商业贷款产生一定的限制。
多位受访的银行客户经理表示，市场竞争激烈，银行“内卷”很严重。在客户为王的时代，贷款申请者往往选择利率低的银行申请房贷，导致无止境的价格战。现在各大银行对利率进行规范统一，能避免银行间的恶性竞争。
2024年第三季度中国货币政策执行报告指出，在有效信贷需求不足的情况下，银行存在过度竞争贷款的情况。极少数银行为抢占市场份额，还出现以显著低于保本点的利率水平发放房贷的现象，不利于可持续支持实体经济发展。
商贷利率接连上调后，不少贷款者和房产中介开始担心商贷利率是否会继续上涨。一位徐州的房产中介人士称，一个月内，当地首套商贷利率从2.95%涨到3.00%，又从3.00%进一步涨到3.05%，11月17日再次涨到3.10%。
严跃进表示，目前整体房地产处于企稳复苏阶段，仍不具备房贷利率普涨的条件。如果公积金贷款利率继续下调，商业贷款利率才有可能回调至3.00%以下。目前的3.00%至3.10%的商贷利率，已处于历史低位，应充分利用好这一点，积极支持合理的住房消费需求，降低购房者购房成本。
近期，公积金贷款利率调整呼声再起。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，公积金贷款利率的下调应以公积金存款利率下调为前提。目前公积金贷款利率与首套房商贷利率水平已经非常接近，公积金贷款的普惠金融属性有所削弱。因此，他建议，接下来应下调公积金存款利率，使公积金贷款利率保持在比商贷利率低至少一个百分点的水平。
