花费1个亿投资的酒店投资人，创业前是从事金融行业。为何他会选择与大多数人背道而驰，投资酒店呢？这期文章将带您深入了解深圳中翔资本创始人李灿国李总的酒店投资心得。
01 投资了几个酒店，总投入多少？
目前，李总一共投资了3家中高端品牌酒店，分布在深圳2家，湖北1家，以及佛山1家。同时，他在深圳还投资了长租公寓。所有4个项目均为加盟品牌，总投入超过1个亿。
02 创业以前在哪里上班？
李总在银行工作了11年，主要负责个人财富管理业务。在与客户深入接触后，他发现许多客户都有理财需求。由于银行提供的理财产品选择较为单一，在财富管理方面存在优化的空间。凭借金融背景及财务管理知识，李总发现身边朋友和客户的投资理财需求，于是决定出来创办自己的基金公司。
03 金融机构都不看好酒店，你为啥选投资酒店？
谈及投资酒店的初衷，李总表示，在银行负责财富管理期间，他接触了一批高净值客户。这些客户坦言，他们存放在银行的资金只是其一小部分，大部分资金都用于外部投资。经过深入了解，他发现许多人在确保项目安全合法和稳妥的前提下，期望的年化投资收益为15%左右。
基于这个发现，李总带着团队寻找投资方向。经过调研，他发现国内中高端酒店行业平均回报周期是4年，部分优质酒店项目3年内就可以收回全部本金。结合中端酒店的平均回报周期，李总推算出投资年化收益超过20%。由于酒店是一个相对稳妥、显性强、现金流稳定的行业，他和团队决定把酒店作为基金公司的主要投资板块，并逐渐延伸到长租和办公室板块。
04 选择酒店投资标的的底层逻辑是什么？
酒店投资与地产紧密相关，位置至关重要。李总一般会选择城市的核心位置作为投资标的。在确定大方位后，再进行项目投资可行性分析。投资的最低标准是4年回本（疫情前），最好是3年左右的回报周期。经过专业投资测算后，若投资回报率能达到行业平均水平，团队就可以考虑立项。
05 疫情作为酒店投资人最大感受是什么？
今年是疫情的第三年，对于李总而言，酒店原本是一个现金流稳健的产业。然而，百年一遇的疫情导致大部分项目都处于亏损边缘，只有个别项目还能勉强维持。整体而言，这是一个煎熬的过程，也反映了大多数酒店投资人的真实写照。
06 加盟品牌与投资回报之间的关系？
李总投资的3家酒店中，既有像维也纳国际这样的头部品牌，也有区域的肩部品牌，长租公寓则是加盟的窝趣。品牌对项目投资回报率有加持效应，但并非100%因果关系。
酒店运营的壁垒高于长租公寓。酒店每天的客人都不尽相同，需要运营方有较强的获取流量和销售能力。长租公寓的租客相对稳定，起租期都是半年以上。李总个人建议，酒店项目加盟品牌价值更大，而长租公寓则可以考虑自己运营。为酒店贡献流量和订单是加盟酒店品牌的核心目的。
选择一线大品牌能带来更多流量，对门店营收有加持作用。虽然加盟二三线酒店品牌费用较低，但它们本身的流量不足，项目的营收波动风险较大。从长远来看，更建议加盟头部的酒店品牌。
07 加盟酒店品牌有哪些劣势？
在品牌合作过程中，双方立场不同时会产生争执。虽然李总投资的维也纳国际生意相对稳定，但品牌方非常强势。例如，品牌的加盟费收取、店长和部门经理的调动和日常管理，投资人与品牌方很难达成共识，酒店品牌拥有绝对的话语权。
此外，即便加盟了一线酒店品牌，投资人也不能完全做甩手掌柜。李总投资的湖北维也纳国际酒店曾出现过因店长管理不当，导致投资人产生巨大经济损失的情况。品牌方虚增会员卡，前台向同一个会员客户二次销售会员卡，员工和品牌方吞噬了原本属于酒店的客房收入，导致酒店营收减少。
08 2022投资长租公寓和酒店，哪个收益更高？
这是一个难以回答的问题，因为长租公寓和酒店是两个不同的细分品类。在当前的疫情环境下，长租公寓比酒店更为稳定。长租公寓的租期一般为半年以上，流动性和波动性较小，比酒店的营收线更稳定。
酒店依赖流动人口，弹性较大，导致酒店的营收更具弹性和波动性。旺季时，酒店客房房价溢价能力更强，但在疫情出行受阻的情况下，酒店空置率高，总体收益不如长租稳定。从短期收益的稳定性来看，长租公寓投资要优于酒店。然而，如果投资人希望在疫情政策管控调整、项目疫情结束后前景有利好的支撑点，且现金流充足，可以考虑投资酒店。
总的来说，长租公寓投资短期收益更稳定，而酒店投资未来提升空间大。
